内藤忍資産デザイン研究所代表の内藤忍氏が、資産形成にまつわる悩みや質問に答える、本シリーズ。今回の質問は、収益物件の管理会社についてです。あまり聞いたことのない会社に任せても良いものでしょうか。ーーー
あまり聞いたことのない会社の紹介物件に手は出さない方が良い？
Ｑ（質問者）：都心中古ワンルームに投資しようとネットで検索すると、利回りの高い物件
が見つかります。あまり聞いたことの無い会社の紹介ですが、このような物件に投資すべきかどうか迷っています。どうでしょうか。
Ａ（内藤氏）：ワンルームマンション投資には2つの注意点があります。1つは物件選び。そしてもう1つは管理です。
物件選びは、しっかり確認している人が多いのですが、後者の管理については購入後に後悔するケースが多いのです。
ワンルームの物件選びでは、一棟もののようにバラツキはあまり大きくありません。立地と築年数、広さなどの情報があれば、大まかな価格は予想できます。不動産物件の中でも「歪み」が少ない投資対象と言えるでしょう。
ただし、投資対象としての価値は、管理能力によって変わってきます。管理会社は、物件のテナント付け、家賃の回収、退去時の内装、トラブルの解決など様々なサービスを提供します。
そこで問題なのは、同じ物件でも、管理会社の能力によって空室期間が変わってきたり、入居者とのトラブルが発生するということです。テナント付けが弱ければ、家賃は減ってしまいますし、トラブル時に迅速なサービスが出来なければ入居者の満足度は下がってしまいます。結局、入れ替わりが激しいと空室期間も長くなりますから、その分、家賃収入は減ります。何よりも、募集のたびにコストがかかったり、修繕などのリクエストがあって答える必要があると、それにも手間とお金が発生するだけです。やはり、手厚いサービスを提供する管理会社を選ぶのが得策と言えます。
では、どうすれば管理会社のクオリティを知ることができるのでしょうか。その指標としては、設立してからどのくらい管理業務をやっているのか、現状の管理戸数や入居率などを調べてみることです。長期に渡り、多くの物件管理をやっているということは、それだけオーナーの信頼があるという証左になります。
入居率に関しては、あえて開示している会社もあります。高いところは99％を超える場合もあり、空室リスクが極めて低いことがわかって安心です。
管理会社は購入後に変更することも可能ですが、手続が煩雑で、コストがかかることもあります。ネット上で物件を探すのは悪くはありませんが、どの管理会社を選択するかは事前にしっかり確認しておくようにしましょう。
内藤 忍 (ないとう しのぶ)
株式会社資産デザイン研究所代表取締役社長
1964年生まれ。東京大学経済学部卒業後、金融機関勤務を経て1999年にマネックス証券の創業に参画。同社は、東証一部上場企業となる。その後、株式会社マネックス・ユニバーシティ代表取締役などを経て、現職。著作は40冊以上。2015年には銀座に「SHINOBY`S BAR 銀座」をオープン。無料のメールマガジン「資産デザイン研究所メール」は購読者が約47,000人という人気
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